二手房交易全流程与风险点

产权核验：五查

查产权人身份与共有人、查抵押、查查封、查是否在租、查户口是否占用。带身份证和房产证号去不动产登记中心拉产调，几分钟能出结果，比听任何保证都可靠。房子在租要先看租赁合同，租客有优先购买权，处理不好会拖过过户。夫妻共有但只一方到场签字的，合同效力容易起争议，签约时要求共有人全部到场或出具公证委托。继承未分割、离婚未析产的房子，先看判决书或协议，再谈价。产调报告留一份原件，签约时附在合同后面。有抵押的房子，先看银行出具的结清和注销时间，把解押日期写进合同，别信「马上就能解押」。

定金与资金监管

定金常见总价 1–5%，写清「贷款不批可退」的例外。首付款走银行或中介的资金监管账户，过户完成才划给卖方，别直接转个人卡。合同写明付款节点与违约条款：逾期多少天算违约、违约金按日万分之几、什么情况下解约退款。所有附件——物业交割单、家电清单、户口迁出承诺——都作为合同附件签字，口头补充不算数。中介费什么时候付、付多少，也写进合同，别等过户当天再谈。补充协议每加一条都要双方签字，微信确认只能算辅助。定金收据要写「定金」二字，写成「订金」的，退起来是另一回事，转账凭证同存。

税费与贷款怎么估

税费大头是契税、增值税与个税，是否「满五唯一」影响很大，具体税率与免征条件以当地税务规定为准。贷款看房龄与年限，房龄加贷款年限常见不超过 40–50 年，老房可贷额度会打折，评估价低于成交价时差额要现金补。签合同前让中介出一张税费测算单，每一笔写成金额。预留 1–2 万元应对评估差额和临时费用。买方还要问清卖方贷款是否结清、抵押何时注销，这一步卡住，过户就得往后拖一个月。公积金贷款的额度和提取规则，也提前查。满五唯一看房产证与契税票的日期，两样都复印留档，提前问税务窗口，政策每年微调。

交房：钱、物、户口三清

交房当天抄三表底数、结清物业与取暖费、核对家电清单、收齐钥匙与门禁卡。户口迁出写进合同并留尾款，迁完再付。学位是否被占用，去当地教育部门或学校问，别信口头保证。屋里留下的旧家具提前说清谁处理，清运费谁出。租客还在住的，交房时间与租约到期日要对齐，否则可能带着租客收房。维修资金账户过户、物业更名，两件事一起办完，后面少跑一趟。交房前把物业、供暖、宽带三笔账拉成清单，逐项打勾再签字，有欠费的当场结。最先该做的事：先拉产调再谈价，产权不清的房子，价格再低也不值得往下走。