开店选址要看哪些硬指标？

人流要蹲点测，不靠感觉

选工作日和周末各三天，每天早、午、晚三个时段各数 30 分钟，分别记经过人数、进店人数、提袋人数。进店率 2%–5% 属常见区间，低于 1% 先怀疑门头被树挡住、台阶太高或者门朝背街。提袋人数不到进店人数的三成，说明看的人多、买的人少，客单价再高也救不回来。用经过人数乘进店率，再乘客单价与毛利率，能粗算这个点位的日毛利上限，拿去和租金、人工对照。数的时候记天气和节假日，雨天单独一组，别混在一起平均。同一个街口，上午和傍晚可能是两拨完全不同的人，分开记才不会把两组数据搅成一锅粥。

租金占比是第一条红线

把月租金除以预估月营业额，超过 15% 就要非常谨慎，25% 以上基本要靠极高人效硬扛。预估营业额别拍脑袋：用同商圈同类店的日单量乘以你的客单价，再打个八折，宁可估低。租金之外还有物业费、推广费、押金占用的资金成本，一并算进每月固定支出。谈的时候优先要免租期，装修期免租三十到六十天，往往比单价降五个点更值钱。空置超过三个月的铺子议价空间通常更大，但便宜往往有原因，先弄清上一家为什么走。租售比算不清就签，等于把风险留给未来十二个月。这些算出来的都是参考值，不构成投资建议。

证照和房屋性质先问清

签合同前拿房产证复印件去市场监管窗口问一句：这个地址、这个用途，能不能办营业执照和食品经营许可证。住宅底商、临时建筑、二房东转租，都可能卡在场所使用证明上。餐饮还要看排烟、隔油、燃气条件，以及消防能不能过，这些改造动辄几万。问的时候带上平面图，窗口人员能直接指给你卡在哪一项。具体要求以当地市场监管部门和消防救援机构为准，别信中介一句「都能办」。问清楚再付定金，办证顺序错了，定金和装修钱可能一起沉进去。

最容易被忽略的一步：数晚上八点后的客流

多数人只测白天，结果开业才发现晚上才是主战场。餐饮看晚市，零售看下班后两小时，社区店看周末上午，把三个时段分开记，你会发现同一条街的早上和晚上是两门生意。把三个时段的人流画成一条线，你就知道招牌和灯光该留给哪个小时。开业日子可以挑黄历上的好日子，那更多是个传播节点，剪彩热闹一天就过去了。真正决定这家店能不能活下来的，是选址时算出来的现金流，不是那天来了多少人。日子是给客人看的，账是给自己算的。