二手房翻新哪些必须做？

先体检：四项必查

电路看线径与年份：2.5mm² 以下、铝线、没有地线，建议整体换线；水管看材质，镀锌管、老式铝塑管建议更换。防水做闭水试验，24 小时看楼下，老房防水层多半已经失效。墙面用空鼓锤敲，空鼓面积大的要铲到基层，否则新腻子挂不住。门窗看密封与五金，塑钢窗超过 15 年密封条基本老化。这四项查完，才知道是局部翻新还是整体重做，预算差别可能有两三倍，别一上来就定风格。层高与楼板厚度顺便量一下，老房的层高常常比想象中低，吊顶方案要重新算。

拆改边界

承重墙、剪力墙、配重墙、梁柱不能动，砖混结构的老房尤其要谨慎，任何开洞、扩门都要先看结构图，以物业与结构工程师意见为准。烟道、燃气管道不能私自改，燃气改动由燃气公司施工。拆墙前确认墙内有没有水管电线，老房图纸不全，最好先开小孔探测。垃圾清运按车计费，老房无电梯，搬运费要单列，别等拆完再谈价。拆下来的旧门窗、旧暖气片可以抵一部分拆除费，提前问清楚。拆改前向物业报备，拿到书面同意再动工，涉及公共部位的改动还要邻居签字。

哪些能保留

实木地板打磨翻新比换新便宜，面层 3mm 以上就能磨 2–3 次；瓷砖空鼓少、平整度好，可以直接薄贴新砖，省一笔拆除费。旧柜体结构完好可换门板与五金，比整体重做省一半。门窗如果是断桥铝且密封还好，换胶条即可。但水电、防水这类隐蔽工程，能换就换，后期返工的代价是前期的三倍。保留项目要在拆改前定，拆完再改主意等于白拆，还得多付一次清运费。保留的瓷砖要先确认同批次还有没有货，补不到同色，最后只能整面重铺。

预算、顺序与邻里

二手房拆除与清运通常占预算 10%–15%，比新房高；工期比新房多 20%–30%，因为要拆、要修、要等干燥。顺序是体检、拆改、水电、防水、瓦木油、安装。物业押金、电梯保护、装修许可都要提前办，别等工人进场才跑手续。施工前和邻居打招呼，约定噪声时段，老楼隔音差，纠纷多半从电锤开始。老房配电箱容量小，换线时顺便算一下总负荷，空调、烤箱同时开会不会跳闸。最容易忽略的一步：拆除前把每个房间的管线位置拍照，并在照片上标注距墙尺寸。