选行业比选位置更重要吗？

行业先决定毛利结构

同样做十万月营业额，餐饮毛利率常在五到六成，零售三到五成，纯服务可以到七成以上，而房租、人工、水电是同一套。毛利率越低，保本点越高：六万元固定成本，按固定成本除以毛利率算，六成毛利要卖十万，四成毛利就要卖十五万。这五万的差额，等于每个月白干十天，不是靠勤奋补得回来的，它写在品类结构里。先确认这个行业在你所在的城市有没有稳定需求，再谈铺面。同一个铺面，卖饮品和卖五金，能承受的租金完全不同。行业选错，好位置只会让你亏得更快，因为租金更贵、试错成本更高。

位置买的是有效客流

热闹不等于客流。站在门口数三个时段：早高峰、午间、晚八点后，各数二十分钟，记下经过人数和进店人数，进店除以经过就是捕获率，社区店常见百分之一到三。若日经过三千人、捕获率百分之二，就是六十单；客单价三十元，日营业额一千八，月五万四。这个数字和你的保本点一比，位置值不值这个租金就清楚了。数的时候只算真正步行经过店门的人，马路对面和车道上的不算，否则会把客流高估一倍。只看商圈名气不看捕获率，是新手最常见的高估，名气是房东的，客流才是你的。

租金占比是硬约束

租金占营业额的比例，行业里普遍用不超过百分之十五作为红线，超过就得靠更高的毛利或更高的翻台率去补。月租两万，按百分之十五算，月营业额至少要十三万三，摊到三十天是每天四千四。若你的品类日均只能做到三千，这个铺面从一开始就不成立，谈免租期也只是把亏损往后推。还要看递增条款，每年涨百分之五，五年后等于多付四分之一，测算时按第三年的租金算更稳妥。把物业费、推广费、垃圾清运费一起算进租金，比例往往比挂牌价高出两三个点。

最容易被忽略的一步：用租金反推每天订单数

拿到一个铺面，别先想装修风格，先做一道除法：月租金除以百分之十五得到需要的月营业额，再除以三十得到日营业额，再除以预估客单价得到每天订单数。客单价三十元、日营业额四千四，就是一百四十七单，按十二小时营业，每小时十二单。然后你去同商圈同类店门口数一小时，看它有没有做到，连数三天取最低的那天。做不到，就不要用「我再努力一点」来说服自己，数字比决心可靠。这道除法做完，很多铺面根本不用再看第二次。