选址全攻略：人流、租金、竞品怎么算

第 1–10 天：数的是进店的人，不是路过的人

站在目标铺面门口，工作日与周末各数三个时段，每次 20 分钟，分开记经过人数与进店人数。进店除以经过就是捕获率，社区街铺常见 1%–3%。日经过 3,000 人、捕获率 2%，就是 60 单；客单价 28 元，日营业额 1,680 元，月约 5 万元。数完把三天数据取平均，别用最好的一天做决策。这个数先和你的保本点比，差得远就不用谈租金。只算人行道上朝店门走的人，马路对面、车道和商场二层的人流都不算，否则容易把客流估高一倍。这一阶段该看《选行业问答》，把品类需求确认下来，再决定要不要数下去。

第 11–25 天：用租金上限反推营业额

把月租除以 15%，得到这个铺面必须做到的月营业额。月租 2 万元，答案就是 13.3 万元，日均 4,444 元；如果你前面的客流测算只能做到 3,000 元，这个铺面从第一天起就不成立。还要把物业费、推广费、垃圾清运费加进租金，实际负担往往比挂牌价高两三个点；每年递增 5%，测算时按第三年的租金算更稳。谈租金时把免租期折算成每月成本，别被「免三个月」冲昏头。这一阶段该看《租金谈判》，把免租期、递增和转让费一项项谈成数字。

第 26–40 天：竞品看单量，不看门头

同商圈同品类数三家，连续三天，记高峰时段的一小时进店人数、客单价和外卖单量。头部店如果日均 150 单，而你测算的保本单量是 110 单，说明市场容得下，但要判断它靠什么留住人：价格、位置还是产品。把竞品的菜单价格、份量、出餐速度记下来，和自己的成本卡对照。若三家都在降价，说明供给已经过量，新店只能抢存量。别只看装修和点评分，那是最容易伪装的部分。这一阶段该看《竞品观察》，把观察结果写成一张表，和自己模型的单量逐项对照。

第 41–60 天：签约前把证照可行性查死

先问三句：这间铺子的规划用途能不能做餐饮或零售、有没有排烟与隔油条件、消防能不能过。答案要落到纸面，让房东提供产权证复印件和转租授权，口头答应不算。押金通常两到三个月租金，转让费要摊进总投入再算回本；投入 34 万元、月净利 1.5 万元，回本约 23 个月；若拖到 24 个月以上，就得压价或换址。签约当天把房屋交接清单拍下来，退租时能少扯皮。这一阶段该看《租赁合同》。这一阶段最该先算的一个数：月租除以 15%，每天必须卖出多少营业额。